房地產(chǎn)，依舊被視作推動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)復(fù)蘇的主要力量。
這一點(diǎn)，正在召開(kāi)的重要會(huì)議，不斷強(qiáng)調(diào)。
這一次的政府工作報(bào)告，對(duì)于樓市的表述，給予了罕見(jiàn)的篇幅：
持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
有人給出了總結(jié)，“穩(wěn)定樓市股市”是歷史以來(lái)首次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告。
而且，這一次的表述，沿用了去年年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的醒目字眼，“持續(xù)用力”。
這四個(gè)字，釋放了中央穩(wěn)定樓市的強(qiáng)烈決心，同時(shí)也表明當(dāng)前的樓市壓力依舊非常大，要不然何以仍要持續(xù)發(fā)力。
那么，怎么持續(xù)用力？3月9日，住建部部長(zhǎng)倪虹給出了明確解釋?zhuān)瑫?huì)同有關(guān)部門(mén)長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治，堅(jiān)決穩(wěn)住樓市，主要從四個(gè)方面發(fā)力：
一、鞏固政策組合拳效果。
二、努力實(shí)施城中村和危舊房改造。
三、推進(jìn)收購(gòu)存量商品
利好要來(lái)
這幾大舉措，或者可以理解為針對(duì)樓市的大利好，將會(huì)貫穿整個(gè)2025年，意味著，2025年仍會(huì)是救市大年。
當(dāng)然，救市力度如何，主要看市場(chǎng)企穩(wěn)水平和趨勢(shì)。
下面將展開(kāi)逐一分析四大舉措的內(nèi)容和目的。
第一，鞏固政策組合拳效果，旨在釋放需求。
這一條，旨在告訴我們，針對(duì)去年四季度以來(lái)的大力度救市所取得的效果，中央會(huì)已經(jīng)在政策工具箱中儲(chǔ)備了措施，來(lái)守護(hù)果實(shí)。
以我所在的深圳來(lái)說(shuō)，去年四季度的救市，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)率先響應(yīng)，且回升速度迅速。
四季度深圳的新房和二手房成交量干拔式上升，最終拉動(dòng)了其全年成交量。
去年全年，深圳新房網(wǎng)簽量超越了2023年。
來(lái)源：每日樓市早讀
二手房，回暖勢(shì)頭更加明顯。
網(wǎng)簽量9月份只有3191套，10月份直接翻倍至6118套，沖破了榮枯線(xiàn)（5000套），11月份繼續(xù)增加至7125套，12月份則沖破了8000套的繁榮線(xiàn)，為8282套。
最終拉動(dòng)其二手房成交量創(chuàng)下2021年以來(lái)新高。
來(lái)源：每日樓市早讀
進(jìn)入2025年，包括廣州在內(nèi)的一線(xiàn)城市，成交量企穩(wěn)趨勢(shì)沒(méi)有改變。
如果接下來(lái)的市場(chǎng)，仍延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，可能不會(huì)用到。但如果市場(chǎng)再次調(diào)頭轉(zhuǎn)向，一批措施將會(huì)出臺(tái)。
市場(chǎng)預(yù)測(cè)，如果市場(chǎng)再次變冷，那么京滬外環(huán)的限購(gòu)將可能會(huì)被取消。深圳核心區(qū)的限購(gòu)措施，會(huì)進(jìn)一步放松乃至取消。
此外，降息、減稅、增貸措施也會(huì)到來(lái)。
由于其他城市基本都放開(kāi)了限購(gòu)，所以政策的作用點(diǎn)基本就剩北京、上海、深圳三座城市。
除了鞏固政策組合拳效果，提升需求外，減少供應(yīng)量也是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重中之重，第二第三條的目的，就是減少庫(kù)存，用專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋?zhuān)褪欠康禺a(chǎn)的供給側(cè)改革。
第二，努力實(shí)施城中村和危舊房改造，旨在降低庫(kù)存同時(shí)提升需求。
這一條是過(guò)去三年一以貫之的措施。住建部披露的數(shù)據(jù)顯示，從2019年中央部署實(shí)施城市更新以來(lái)，已累計(jì)開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)28萬(wàn)個(gè)，惠及1.2億居民，加裝電梯超過(guò)13萬(wàn)部。
2023年7月份的國(guó)常會(huì)上就審議通過(guò)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。
當(dāng)時(shí)圈定的城中村改造范圍是超大城市和特大城市。
現(xiàn)在，這個(gè)邊界已經(jīng)很模糊了，不再固定在超大和特大城市。
去年10月份，住建部強(qiáng)調(diào)：
在前期城中村危舊房改造基礎(chǔ)上，再新增100萬(wàn)套，并通過(guò)貨幣化方式加大政策支持力度。前期工作做得好，還可以在100萬(wàn)套上繼續(xù)加
今年，范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。
一方面，要在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。預(yù)計(jì)核心城市優(yōu)化限購(gòu)政策、大力推動(dòng)貨幣化或房票安置城中村改造,將是2025年增加住房需求的重要舉措。
另一方面，把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，鼓勵(lì)地方探索居民自主改造老舊住宅；城中村改造現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國(guó)地級(jí)及以上城市，下一步要繼續(xù)擴(kuò)大改造范圍；大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)聚焦“一老一小”，完善無(wú)障礙、適老化配套設(shè)施，政府托育服務(wù)設(shè)施，兒童活動(dòng)場(chǎng)地等建設(shè)。
那么，如何理解城中村改造與減少庫(kù)存與提升需求的關(guān)系？
按照之前住建部的改造原則，一類(lèi)是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類(lèi)是開(kāi)展經(jīng)常性整治提升，第三類(lèi)是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。
變量就在拆除重建這一部分中。
拆除城中村，必然減少了住房供應(yīng)。同時(shí)增加了市場(chǎng)上的租房和購(gòu)房需求。當(dāng)然，有人說(shuō)重建會(huì)彌補(bǔ)回來(lái)，但是拆除與重建之間會(huì)存在較長(zhǎng)時(shí)間的空檔，而且拆了以后會(huì)不會(huì)重建，都還不確定。
第三、推動(dòng)收購(gòu)存量商品房，旨在減少庫(kù)存。
去年開(kāi)始，轟轟烈烈的收儲(chǔ)工作展開(kāi)。
最開(kāi)始的范圍，雖然沒(méi)有明確強(qiáng)調(diào)，但主要是直轄市、副省級(jí)、省會(huì)這些中心城市，以及部分地級(jí)市而已。
去年6月份，范圍擴(kuò)大至縣級(jí)市。
住建部召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)：推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。
這意味著，收儲(chǔ)工作已經(jīng)從主要城市延伸到了縣和縣級(jí)市。
華夏時(shí)報(bào)針對(duì)此發(fā)表的文章，標(biāo)題就特別醒目，“收購(gòu)范圍擴(kuò)大至2884個(gè)縣級(jí)以上城市”。